越秀·天瀛全景测评：3字头南向瞰江小户，低密社区能否弥补轨交短板？

作家声明：本文为官方授权发布的客不雅信息整合与优污点分析，无交易执行认识，具体有蓄意请以实地考研及政府公示为准。

一、名目概况：江岸低密社区，越秀品性背书

越秀·天瀛（备案名：樾隽湾）位于荔湾区中南街说念海龙路116号，定位“荔湾南向瞰江低密华宅”。名目由越秀地产开发，占地约4.8万㎡，容积率3.5，绿化率40%，打造7栋15-26层住宅，配建幼儿园及社区交易，首批房源2024年12月委派。主推87-125㎡精装三至五房，折后均价约3.2万-4.1万/㎡（部分特惠房单价3万/㎡起），为荔湾稀缺“3字头”江景盘。

二、户型假想：高得房率+全南向布局，功能与景不雅兼得

名目依托新版建筑假想规章，通过飘窗、阳台等施济面积，概括得房率达100%-110%（部分户型实用面积超建面30%），已毕小面积多功能布局。

87㎡三房两卫 刚需主力 2+1灵动空间+颓败玄关：主卧270°环幕飘窗瞰江；U型厨房衔尾生计阳台，实得面积约95㎡（得房率109%）；动静分区明确，次卧最小6.9㎡带飘窗 首套刚需/新婚家庭（总价约280万起）

104㎡四房两卫 改善首选 四开间朝南+双阳台对流：6米横厅畅通景不雅阳台，预留书斋调动位；主卧套房假想，衣帽间当然采光 三口之家/阐扬需求群体

125㎡五房两卫 多口之家 L型巨厅+8米对流面宽：近8米进深优化透风，6.7米景不雅阳台瞰江；套内实得138㎡，五房布局适配多代同住 二胎家庭/终极改善

假想松弛点：

空间高效性：87㎡已毕三房双卫，125㎡通过灵动阳台拓展自在空间；

精装细节：全系品牌厨卫开采，飘窗进深80厘米拓展使用面积；

景不雅特权：高区户型俯视珠江后航说念，部分房源享270°揽江园视线。

三、交通配套：自驾大致+轨布置驳，远期升级存机遇

中枢上风

自驾高效：海龙路提速接驳环城高速，15分钟达广钢新城，25分钟通勤珠江新城；

公布置驳：452路直达广佛线菊树站，525路接驳1号线西塱站，社区配穿梭巴强化短途接驳；

远期计较：地铁11号线（在建）龙溪站1.9公里，10号线（计较）或进一步优化轨交遮蔽。

客不雅短板

地铁距离远：近况距运营地铁站1.9公里，依赖公交或电动车接驳（耗时约15分钟）；

说念路拥挤风险：海龙路货柜车密集，岑岭期扬尘与杂音讯题越过（实测55-60分贝）。

四、交易与阐扬：基础遮蔽+海外资源，但需温柔细则性

1. 交易：社区底商+外部放射

自建配套：800㎡社区交易（生鲜超市、便利店）遮蔽宽泛采购；

高端补充：

3公里内西城都荟、万象城（在建）填补品性豪侈；

远期依赖广船商圈（2026年熟悉）提高能级。

2. 阐扬：海外名校+公立备份

幼儿园：配建9班制幼儿园，优先业主子女入读；

中小学：

广州荔湾爱莎海外学校（1.2公里）：总投资1.8亿好意思元，涵盖K-12全龄阐扬，2025年9月开学；

公立备份：海中小学、博雅中英体裁校走路可达，但非顶尖学区；

阐扬辅导：爱莎学校中外籍均可就读，但年均用度20万+；公立学位存在统筹风险。

五、生态与医疗：江景资源+三甲备份，急诊依赖自驾

生态：

零距离亲江：距珠江50米，社区配1万㎡园林+滨江步说念，打造“推窗见江”生计；

公园补充：车程5分钟达大沙河湿地公园、花地河绿说念；

医疗：

基础遮蔽：润博病院、广州市第一东说念主民病院鹤洞分院（3公里内）；

三甲备份：广州中医药大学第三从属病院（车程10分钟），但夜间急诊依赖自驾。

六、客不雅短板：城市界面与配套周期

轨交依赖接驳：地铁11号线通车前（预测2027年），民众交通恶果较低；

交易能级有限：近况枯竭高端市场，王人备熟悉需2026年后；

阐扬细则性待提高：爱莎学校用度昂贵，公立学校质地中等；

城市界面割裂：西侧毗邻城中村（如海中村），粉尘杂音影响低楼层居住体验；

密度争议：容积率3.5，26层高层+2梯4户假想，岑岭期电梯恭候或超5分钟。

七、适配东说念主群漠视

荔湾土产货刚需：87㎡三房总价280万起，首付约84万，适配预算有限的年青家庭；

江景偏好改善族：104-125㎡南向高区居民，愿为永恒江景狂放部分通勤便利；

海外阐扬家庭：蓄意子女入读爱莎学校，或接收公立中等学区；

长线执有者：白鹅潭商务区（1200亿投资）产业东说念主口导入复古财富后劲。

结语

越秀·天瀛以“头排江景+高拓户型+低密社区”三重价值，在荔湾3.2万/㎡梯队中突显稀缺性。尽管轨交与城市界面存在客不雅局限，但其对当然资源与空间恶果的硬核竖立，仍使其成为求实家庭的优选。关于接收“以时分换界面升级”的购房者，该名目值得重心衡量江景资源与通勤耐受度的均衡点。

声明：本文仅作念客不雅信息整合，具体学区计谋、地铁竖立流程等动态请以政府及阐扬局公示为准。户型细节以开发商最终委派为准。

交通 公布置驳+自驾主导 地铁11号线（2027年） ★★★☆☆

阐扬 爱莎海外+公立备份 爱莎2025年开学 ★★★☆☆

交易 基础社区底商 广船商圈（2026年） ★★☆☆☆

医疗 概括病院遮蔽 无新增计较 ★★★☆☆

生态 零距离江景+社区园林 滨江公园升级 ★★★★☆

数据注解：

价钱参考：2025年8月折后均价（部分特惠房单价3万/㎡起）；

距离测算：基于舆图直线距离，本色通勤时分可能延伸15%-20%。

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